鉴于九都群星坊和上海星天地的经验，星华地产设计“mall”时还据各地风土人情，赋予每一个城市的“大蘑菇”外观以鲜明的地方特，而不是完全照搬外国的例，使得建成后的“大蘑菇”形象鲜明，既一就能看它的商业特，又能很好的当地城市环境，获得了当地政fǔ和民众称赞。

星华地产一不贷款，即使需要也能在中星集团内解决，二不怕“大蘑菇”修好后销售不畅，它有众多兄弟企业帮忙，在设计阶段就找好了买主，其他企业想模仿也得有中星集团那样资金雄厚和业务众多才行。

这样的商业地产开发模式好如此明显，也不是没有其他人动过心思，想要依样画葫芦。可是真正实际作，才发现这样难度很大。星华地产能说服当地政fǔ在市中心的拿商业繁华地段搞开发，承诺前期开发不需要政fǔ一分钱。此时国内地产业还于婴儿期，一掷千金买“地王”的风光。不少地产商完全是利用银行贷款买地修楼，修完七八层后预售买楼再回款的商业模式，如何能和星华地产的实力媲？

躲在市政fǔ后面幕后指挥，等建设阶段，凭借资金优势，星华地产对于市政设施和“大蘑菇”的修建，主要资金几乎都由企业垫付，而市政fǔ只需承诺用分土地售所得和将来租金收抵付给星华地产集团就可以，这样不需要市里一分钱，就能完成旧城改造和白白获得一个新的大型商业“大蘑菇”只要是有些政治抱负的市领导都不会拒绝，这也是星华地产和许多城市的谈判展顺利的主要原因。

以前国内不少学者和企业家都嘲笑杨星四面开的多元经营思路过时，觉得还是西方企业专业化经的思路技一筹。但现在看到杨星取得的成绩，原先的自傲都变成了自嘲。

这就叫“mall”的集聚效应，mall里面包括散铺、专卖店、餐饮、超市、百货、影院、娱乐设施、运动场所、酒店，甚至旅游景区等。由发展商聘请商业规划专家行心规划和组织设计，各业态均可得益于其他业态的人及消费。同时在业态组合上实现“错位经营”即有不同档次或特百货店、专卖店和超市，以及餐饮、娱乐、运动、休闲项目各自拥有不同的消费群，同一消费群又有不同的需求。不仅能让mall内更加丰富多彩，还避免了以往老式商业中心同行业间过度竞争。

当然星华地产耗资大的建设“大蘑菇”自然不是只为了祖国建设添光彩，肯定大有赚才会手，同政fǔ签订的合同规定，鉴于星华地产集设计、开发、建设、、旅游等职能于一，新商业中心建成后，内外观设计新颖，焕然一新的门面影院等设施除了分给市政fǔ的分外，其他房产的置是售还是租，都由星华地产说了算。

随着星华集团在各城市的“大蘑菇”座座地而起，在地图上国内各城市也都变成了围棋上的“气”围了大块势力范围，不但带动了集团整销售业绩，现在许多城市商业中心都充斥着带有“星”字标记的商品，还大大提升了集团产品品牌。

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“大蘑菇”地城市黄金地段，内又拥有完善的娱乐设施，开业后人气和消费都能大大超越以前的老式商业街，这样星华地产的开发获得成功，还帮着兄弟企业打开了销路，当地政fǔ又几乎不钱完成了市内商业中心的旧城改造不说，还能从“大蘑菇”的开发和商业销售中获得可喜的税收，简直就是几方皆大喜的经典商业模式。

所谓打虎亲兄弟，上阵父兵，星华地产不想不会让自己辛辛苦苦建好的商业中心和步行街给闲置，在设计时就拉来了自家兄弟企业驻，像星悦旅游旗下的连锁酒店、旅行社；星富银行；星海商贸的百货公司、超市和电数码连锁店；星时尚的化妆品、奢侈品专卖店和容院；星光娱乐的院线影院，游戏城；喜洋洋餐饮的快餐店、餐馆酒楼；以及黑件的连锁网吧，甚至明星ktv、云海文化实业公司旗下的茶楼、画廊等等，修建前就已经各自找好了位置，只等“大蘑菇”一竣工，就会纷纷在里面的黄金地段开业，利用他们在国内各行业打拼来的品牌效应和商业中心的地理位置优势，再次把人气聚拢起来。